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新常态下购房需求量仍大 三四五线城市呈上升趋势

2018年10月08日 08:20    来源:新安房产网    作者:刘佳鹏
核心提示:专访融智达地产机构刘志伟总经理

新安房产网 原创资讯:“我觉得,从中长期的角度来看,未来房价还是会往上走,所以现在真有需求的,正常买,不要过多等待,没有太大的意义。”9月30日下午,安徽融智达房地产营销策划有限公司总经理刘志伟接受了我们的采访,从对于房价的认知到对市场需求,分析了未来几年三四五线城市的房价走势情况。

安徽融智达房地产营销策划有限公司总经理刘志伟安徽融智达房地产营销策划有限公司总经理刘志伟

“大多数人关注的房地产市场的行情,都是集中在的房价的涨和跌上,近期的房价发展趋势会是什么样的?作为业内人士,我从宏观方面做了中长期的分析,可以告诉大家,近期价格还是要往上走,长期也还是要往上走,至于中期会不会有波动,根据市场的情况,也许会有波动,可能是价格波动,也有可能是销量波动。”刘志伟总经理如是说。

三大原因影响楼市 三四线城市价格仍会上升

当谈到对于房价影响的因素时,刘志伟总经理谈到:“我认为,作为房地产,你不能说像炒股一样投机,投资房地产必须从中长期发展考虑。影响房价很重要的两大因素是成本和需求,首先我们先来谈谈房地产开发及建造成本问题,影响成本的因素有以下几方面:

一、通货膨胀。

“从房价因素上来看,一个最大的问题就是通货膨胀(指现实购买力大于产出供给,导致货币贬值,而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象)的问题,这几年能看到的数据,2016年国家公布的通货膨胀率为8.5%,2017年为7.5%,而民间测定的2017年的通货膨胀率达到了24.8%,预测2018年通货膨胀率将达到20%(预测值)。我们且不说民间的测定真实性有多高?但实际上,”钱越来越不值钱!”这个概念是得到大众认可的。打个比方来说,前段时间淮北暴雨季,市场上的香菜就飙升到38元一斤!类似“香菜价格”的事不胜枚举。人民币贬值是外在考虑房地产价格会不会跌和涨的重要因素,也就是说,通货膨胀是促使不动产价格上涨的很重要的因素之一。

二、建设造价因素:

刘总说:“地产成本的上涨也是影响房价上涨的因素之一。5年前我们估测的高层建筑(18层以上)抛开土地成本不算外,其他所有的成本算下来差不多每平米也就不到3000元,但是近几年,各种材料和人工大幅度上涨,2013年的时候,砂石料的价格也就四五十元每吨,现在砂石料的价格已经涨到了150多元每吨,并且全部要现款现货。根据我们近期做的市场评估显示,高层建筑现在抛开土地成本外,每平米的成本要达到4000元。”同时,近几年的土地成本也越来越高,富力地产在2017年在淮北所购地块141.84亩,纯住宅,容积率为1.5以内,楼面地价为2996元每平米,根据富力地产所建项目的品质配套要求,加上精装修成本,保守来说,未来销售均价低于8000元每平米,肯定是要亏本,而目前富力地块隔壁的东湖公馆项目,也是高品质楼盘,毛坯房销售价格也就6000多元每平米。2018年8月,淮北市濉溪县河西新区拍出两块商住用地共计208.63亩,容积率2.2,楼面地价为1944.52元,根据成本估算,该项目未来开发成本将超过6000元每平米,而目前该区域高层住宅价格也就5500元每平米左右。成本如此之大,房价怎可能降?

三、建设及配套品质的提升:

未来的城市化发展,不光是有房住,更主要的是住好房!这也就要求未来的住房必须走品质化道路。目前新建楼盘相对来说在配置方面,包括绿化、门窗、防水、车库等等地方都要提升不少。相对于5年前的楼盘来说,他们在用材方面也有了很大的提升。所以,配套成本和品质的提升,也都会影响到目前房价的上涨。”

购房需求量仍较大 不动产投资受重视

而当谈到购房者需求量的时候,刘志伟总经理从五个方面为我们做了详细的分析:“从客户需求方面来理解,是有很多说法的,比如有的说城市现在建的房子太多,空置率太高了等等,但我认为未来三四五线城市需求还是非常高的,这样的高需求主要有以下几个因素形成:

一、 城市化率增涨:

国家一直在推进城市化进程的问题。对于全国来说,2016年全国城市化率为57.35%,2017年全国城市化率为58.52%,2018年中国整体城市化率还要呈涨幅趋势,安徽的数据比全国还要低,只有53.5%(2017年数据),而现在发达国家城市化率最高的已经达到90%,普遍为80%左右,虽然说城市化率是个大概念,但是我们现在都能看到,在淮北市的购房群体中,很大一部分来自于周边乡镇,并且未来还会持续不断。

二、 生育政策放开:

原来政府规定一家只能要一个小孩,前几年国家放开了二胎政策,就近期的信息来看,后期的生意政策很可能更加宽松。前些年,各个城市都有规划的9070要求,也就是90平米以下的房子要占70%,但这两年已经没有了,三五年前淮北两房户型的房子还是卖得非常不错,但是这两年已经不怎么见了,未来的需求主导应该是三房和四房,也就意味着会有很大一个群体需要换大房子!这和二胎政策的放开有很大关系。从中长期来看,二胎政策对房地产行业有非常大的拉动性。

三、 配套需求提升:

现在市民对居住环境及配套的要求也越来越高,十年前建设的房子,物业配套、景观配套等大多都已经跟不上了。特别是停车问题,之前的老项目停车位的配比很低,多数都在1:0.7以下,肯定不能满足未来的居住需求。改善型住房的的需求,是很大的一块市场。

四、 棚户区改造需求:

近几年各个城市为了提升整体形象,在做大面积的棚户区改造。前几年以货币化安置为主,不得不说,货币化安置政策对存量房的去化做出了很大的贡献。其实,就社会需求来说,大部分人更愿意要货币化安置劵而不是要安置房。众所周知,安置房小区的配套以及辅助用材等比正常的商品房小区要差,对于追求生活品质的人群来说,住商品房小区才是真正的需求。

五、 商业性房产的投资需求:

近些年,很多人都在说这样一句话:“现在,钱是越来越不值钱了!”,这也表明很多人都意识到钱放在家里或者银行是在不断贬值的!在目前的中国,人民大众的投资方向比较单一,因为股市投机性太强,很多人不愿意投身于股票市场,股权投资、基金投资、黄金投资等只是很小众的投资渠道,但对于不动产,房子的投资意识普遍偏强,有钱干嘛呢,买不动产做投资!不动产的投资稳定性和收益保证,相对与其他方面的投资更加的有保障。但是,结合市场和国家的相关政策,未来对于地产的投资,商业性质房产的发展空间更大,住宅投资的成本将越来越高,国家一直强调,“住宅是用来住的,不是用来炒作的”,国家的做法是需要我们支持的,使炒房者为刚需让路,从而稳定市场的发展。

房价仍会上涨 购房者可正常购买

综上所述,刘志伟总经理从房地产开发成本和市场需求这两大方面,做了深入的诠释,明确了未来至少十年内的楼市发展潜力!这些因素会是促使房地产市场的发展。当然现在国家虽然在抑制房价增长,但是,国家所有政策和导向,并不是要抑制这个行业的发展,而是想让这个行业稳健的发展,为什么出台政策?是因为这两三年很多一二线城市房价增长速度过快!有些城市的房价一年翻一番!非常不理性,国家政策出台是为了抑制这种不正常趋势发展,国家出发点是好的。我们能看到的国家政策都是抑制“炒房”,而不是抑制“刚需”。所以刘总觉得,现在真有需求的,正常买,不要过多等待,等待没有太大的意义。

最后,刘总还强调说,本次分析对于三四五线城市更具有针对性。

安徽融智达房地产营销策划公司是一家集房地产市场研究、项目可行性研究、房地产项目评估、项目规划、项目全程策划、广告设计、全程推广、销售代理于-一体的专业性房地产投资咨询代理机构。目前在淮北服务代理项目:翰林学府,政通梦幻王国,永利广场等。


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